กฎ สคบ. ห้ามเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 3 เดือน : ถ้าเราปล่อยเช่าคอนโดอยู่...ต้องรู้อะไรบ้าง?

Q : ถ้าเราให้เช่าคอนโดอยู่ จะโดนกระทบอะไรบ้าง ?
A : จะมีผลกระทบเฉพาะกรณีเรามีคอนโดปล่อยเช่าสำหรับการอยู่อาศัยเป็นจำนวน 5 ห้อง (หรือมากกว่า) เท่านั้น กฎเรื่องนี้ใช้บังคับกับ "ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า" เท่านั้น ซึ่งในความหมายตรงนี้ หมายถึงคนที่มีเจ้าของคอนโดปล่อยเช่า 5 ยูนิต (หรือมากกว่า 5 ยูนิตขึ้นไป) ไม่ว่าจะในตึก หรือโครงการเดียวกัน หรือคนละตึก หรือคนละโครงการกันก็ตาม ดังนั้น ถ้าปล่อยเช่าอยู่ไม่ถึง 5 ยูนิต ก็ไม่ต้องสนใจกฎ หรือประกาศตัวนี้เลยครับ

Q : ถ้าเราเช่าคอนโดอยู่ จะได้ประโยชน์จากประกาศตัวนี้ไหม ?
A : ได้ประโยชน์ ถ้าเราในฐานะผู้เช่า (ที่เป็นบุคคลธรรมดา) รู้ว่าเจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าเรามีห้องปล่อยเช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป (ซึ่งจะทำให้เจ้าของห้องเข้าข่าย "ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า" และต้องอยู่ภายใต้ประกาศตัวนี้) ดังนั้น ถ้าเรารู้ว่าเจ้าของห้องเรามีปล่อยเช่าคอนโดอยู่ตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป เราควรต้องเจรจาให้เจ้าของห้องเช่าแก้สัญญาเช่าที่มีอยู่ให้ตรงกับหลักเกณฑ์ในประกาศตัวนี้ ซึ่งเรื่องที่จะเป็นประโยชน์กับคนเช่าก็มีหลายเรื่องเลย เช่น ต้องระบุค่าน้ำ หรือค่าไฟให้ชัดเจน
ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบอายุสัญญาได้แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้า 30 วัน 
อยู่ดีๆ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้ ถ้าผู้เช่าไม่ได้ทำผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ
ผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าจากผู้เช่ารวมกันแล้วได้ไม่เกิน 3 เดือน

Q : ประกาศตัวนี้ กระทบใครบ้าง ?
A : กระทบกับเจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าเพื่อการพักอาศัยตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป รวมถึงเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ห้องพัก หรือบ้านเช่าที่ปล่อยเช่าเพื่อการพักอาศัยเกิน 5 ห้อง/หลังขึ้นไป แต่มีข้อยกเว้นในบางกรณี เช่น ถ้าห้องเช่าของเราเป็น "หอพัก" หรือ "โรงแรม" และจดทะเบียนตามกฎหมายหอพัก และโรงแรมเรียบร้อยแล้ว หรือเราปล่อยเช่าให้บริษัท หรือเพื่อการประกอบธุรกิจ (ไม่ใช่เพื่อการพักอาศัย) กรณีเหล่านี้จะไม่ต้องสนใจกฎตัวนี้เลยครับเพราะได้รับยกเว้น

Q : ประกาศตัวนี้ดียังไง เป็นประโยชน์กับใคร ?
A : ประกาศตัวนี้ จะดีสำหรับคนเช่าอพาร์ตเมนต์ บ้าน หรือคอนโดที่เช่าจากเจ้าของผู้ให้เช่าที่มีทรัพย์สินเหล่านี้ให้เช่าตั้งแต่ 5 หลัง/ยูนิตขึ้นไป (เรียกท่านเหล่านี้ง่ายๆ ว่า "ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า") เพราะประกาศตัวนี้จะมุ่งเน้นให้ความคุ้มครองคนเช่า ประมาณว่าสัญญาเช่าจะต้องมี "เนื้อหา" ตามที่กำหนด และส่วนใหญ่เนื้อหาที่กำหนดให้มี ก็เป็นข้อสัญญาที่เป็นประโยชน์กับผู้เช่าเสียส่วนใหญ่

Q : เริ่มมีผลใช้บังคับเมื่อไหร่ ?
A : โทษตามกฎหมายนี้จะมีเฉพาะคนให้เช่า (ในฐานะ "ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า") แต่ ประกาศตัวนี้จะเริ่มใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 30 ม.ค. 2563 นี้เป็นต้นไป

Q : ถ้าคนให้เช่าไม่ทำตามประกาศตัวนี้ผลคืออะไร ?
A : โทษตามกฎหมายนี้จะมีเฉพาะคนให้เช่า (ในฐานะ "ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า") แต่จะไม่มีโทษใดๆ สำหรับคนเช่า ซึ่งถ้าคนให้เช่าไม่แก้สัญญาเช่า หรือไม่เขียนสัญญาเช่าให้เป็นไปตามหลักการประกาศตัวนี้ ผลที่ตามมาจะมี 2 อย่างคือ
ให้ถือว่าข้อสัญญาที่ขัดกับหลักการในประกาศตัวนี้ไม่มีอยู่เลย เช่น ถ้าสัญญาเช่าเขียนว่า คนเช่าต้องวางเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมทั้งหมด 4 เดือนของค่าเช่ารายเดือน คนเช่าสามารถจ่ายแค่เพียง 3 เดือนได้โดยไม่ถือว่าผิดสัญญาเช่าตัวนี้ 
ผู้ให้เช่าจะมีโทษตามกฎหมายตามมาตรา 57 ของ พรบ คุ้มครองผู้บริโภค คือปรับไม่เกิน 100,000 บาท และ/หรือจำคุกไม่เกิน 1 ปี

บทสรุปของประกาศตัวนี้ เท่าที่ผู้เขียนได้ลองอ่านดู เหมือนจะมีเจตนาดีที่จะคุ้มครองผู้เช่า แต่หลายๆ เรื่องต้องยอมรับว่าประกาศตัวนี้ ดูไม่ค่อยเหมาะในการนำไปใช้จริงสักเท่าไหร่ และดูจะใช้บังคับได้ลำบากในทางปฏิบัติสำหรับผู้ให้เช่า ตัวอย่างเช่น ประกาศบังคับว่าสัญญาเช่าต้องทำเป็นภาษาไทย (แล้วถ้าผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติละครับจะทำอย่างไร?) เป็นต้น